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去澳門巴黎人免費嗎:原来房地产大佬,是这样闷声赚大钱的

2020-05-11 06:18:37 和讯名家 
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  上一篇文章咱们聊了巴菲特股东大会。

  而致股东信,最受关注、最为人熟知的,也是巴菲特的股东信。

  信中不但会分析伯克希尔的业绩,老巴还会给大家分享,自己的投资理念和心得。

  今年的股东信,小巴已经在之前的文章《巴菲特2020致股东信出炉:“股神”不再神了?》里,和大家详细聊过了。

  那除了巴菲特的股东信之外,另一位地产大佬的致股东信,同样闪耀着智慧的光芒。

  小巴觉得,也值得大家一读。

  这位大佬一向低调,但房地产行业的小伙伴们,应该会知道他——

  恒隆集团主席,陈启宗

  (陈启宗)

  恒隆是由陈启宗父亲,陈曾熙创立的,是香港有名的地产集团。

  上世纪90年代开始,也在内地城市逐步做起了商业综合项目的开发。

  以市值计算,目前的恒隆地产,是全球最大的地产企业之一。

  恒隆每年会发布半年报和年报,作为掌舵人的陈启宗,都会亲自撰写致股东信。

  为啥小巴会说他的股东信值得一读呢?

  一般来说,上市公司的年报,都会按照通用规范来写。

  比如报告公司的基本面状况、重大事件等等,罗列大量数据,涉及到财务、法律之类的专业性名词。

  相应的致股东信,也只是简单介绍企业基本情况。

  所以如果没有足够的专业知识,对普通的投资者来说,很多时候看完年报和股东信,对企业的情况还是一头雾水。

  而陈启宗写给股东的信,就很走心。

  他不仅仅只是“官方”地公布这些名词和数据,还会和大家详细解释,背后的逻辑和原因是什么,让大家更清楚知道公司的状况怎样,自己作为股东的利益,有什么变化。

  还有对世界格局的看法,个人决策处事的智慧,他同样会在信里和大家分享,看起来也不晦涩难懂。

  在字里行间小巴发现,

  就像巴菲特那样,

  陈启宗是一个价值投资者。

  他在2019全年报的股东信里,说到了恒隆的商业模式——

  “在中国经济蓬勃的城市,发展和持有以高端或次高端购物商场为核心的,世界级商业综合项目,并加以管理以作长期出租,而该等购物商场,须为其细分市场中的龙头。”

  (上海恒隆广场)

  也就是说,他只租不卖,长期持有,看重的是租金现金流。

  上世纪70-80年代,是香港住宅楼市的兴旺潮。

  恒隆在当时采取了外人看起来很“傻”的策略,买入商业地产项目长期持有,靠出租获利,没有怎么兴建住宅出售,错过了一波红利。

  不过,在1982年中英两国就香港问题谈判的时候,楼市受影响恶化。

  正是因为投资物业,拥有稳定的租金收入,加上银行的帮助,恒隆平稳度过了难关。

  后来,恒隆也一直当着“收租公”的角色,主攻高端零售物业,其次是办公楼物业。

  租金源源不断产生,又可以拿去买地,建新的物业,然后继续出租,拿到更多的租金,如此循环。

  这不就是我们常说的“复利”吗?

  恒隆就是这样不断发展壮大的。

  而且,恒隆做高端商业地产很讲究,有5个必须遵守的“基因”——

  首先,地块所处的位置一定要是最好的,有潜力成为城中首屈一指的奢侈品零售点,或者是甲级办公楼。

  第二,土地面积必须足够大,能够打造成一个市中心商业区。

  第三,属于政府制定的发展大纲,有利于打造成世界级综合项目。

  最后两个,是设计和施工,必须要设计得当,而且施工优良,硬件设施良好。

  这5个元素缺一不可,其实类似于巴菲特所说的“护城河”了。

  就拿恒隆拿地这个事情来说吧。

  过去40年,是国内房地产的最佳机遇,房地产商几乎全是一个战略,那就是拿地的数量越多越好。

  疯狂的房地产商,甚至会用不正规的手段去拿地。

  但是量太多了,速度跟不上来,就会出问题。

  陈启宗说这些人就是“疯子”,他们的前途无非就是两种,要么进监牢,要么就是破产。

  他知道,要把物业做好,就必须做好长期等待的准备,也更看重中长期的回报。

  陈启宗在2019年中报的股东信里,说到了之前在杭州拿地的故事。

  90年代初他第一次去杭州,但当时选择了上海,直至2004年,才再开始关注杭州。

  接下来的14年里,恒隆研究了很多不错的地块,但都一一拒绝,直至2018年才最后选定,一幅能满足5个“基因”要素的地块。

  在整整14年的等待中,恒隆其实现金很充裕,但都抵住了诱惑。

  所以,恒隆被公认为是一家重视质量的顶级物业发展商,知名品牌很愿意聚集在这种最好的商场里,以显示档次,也不会轻易搬出。

  恒隆因此拿到了稳定的租金现金流。

  这就像巴菲特所说的“20个打孔位”规则,珍惜每一次出手的机会,不轻易出手,一出手,必中要害。

  陈启宗也在致股东信里,写下了自己的理念:

  “房地产周期长,通常持续六至八年,等待是无可避免。唯有等待,才能在周期中正确的时候,每每做正确的事。我们这行业的历史,不论东方西方,教晓我们同一件事:

  投资者必须学会等待,方可取得成功。那些不善等待的人,早晚会在熊市失手,随之而来的是现金流问题,破产的机会也很大。”

  其实就像我们定投基金,你要在漫漫熊市中坚持下去,才能摘到微笑曲线右方的收益硕果。

  所以,道理都是互通的,等待和克制,是对每一个投资者的严峻考验。

  后来有人问,恒隆这样去等,万一等待到头来,还是没有合适的地块出现怎么办?

  陈启宗本人的回答是:至少不会被较次等的地块困着。

  中国很大,商机处处,此城没机会,别的城市总会有。

  他也从不会拿地王,如果一线城市地价高,土地价格占到了项目花费的2成以上,无法满足恒隆追求的回报率,就会前往其他潜力城市,这是陈启宗的“二线城市策略”。

  这就是我们常说的,你的资产只有买得便宜,才能获得好的回报率,买贵了也是白搭。

  其实恒隆的成功,还离不开他们很早就积极的投资中国市场。

  稳定和增长,才是营商的好地方。

  这就是那个已经人尽皆知的道理——

  在努力之前,选择是更重要的。无论是做投资,还是做事业。

  PS.

  小巴并非荐股恒隆,只是一个资讯分享。

  就像我们看巴菲特致股东信,也不一定要买伯克希尔的股票是不是。

  对陈启宗致股东信感兴趣,想去一读的小伙伴,可以自己登录恒隆地产的官网去看。

  这或许是空闲时间里,一个好的投资阅读方向。

本文首发于微信公众号:理财巴士。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
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